Jual beli tanah tentunya sudah bukan lagi hal yang baru bagi siapa saja. Banyak hal yang melatarbelakangi dalam pembelian tanah mulai dari ingin membangun rumah, gedung, kantor, dan lain sebagainya. Dalam prosesnya dari pihak pemilik tanah akan menyerahkan surat-surat hak miliknya kepada pembeli. Jika Anda sebagai pembeli jangan lupa untuk melakukan balik nama.

Balik nama dilakukan pada surat sertifikat tanah yang awalnya adalah nama pemilik (penjual). Hal ini diperlukan agar keabsahan dari hak milik tanah yang sudah berpindah tangan valid secara kuat atas hukum yang berlaku. 

Lalu, apa saja syarat dan bagaimana cara melakukan balik nama sertifikat tanah yang sudah dibeli? Untuk informasi dan penjelasan lengkapnya bisa Anda simak berikut ini.

Pentingnya Balik Nama Sertifikat Tanah

Jual beli tanah berbeda dengan jual beli barang pada umumnya seperti barang elektronik dan jenis lainnya. Karena jual beli atau kepemilikan tanah wajib memiliki dokumen resmi yang dikeluarkan oleh negara dalam hal ini adalah pemerintah terkait. Sebagai bukti sah atas kepemilikan  secara hukum dan pemegang hak atas tanah yang dimiliki.

Inilah yang membuat mengapa sangat penting balik nama sertifikat tanah baik didapatkan dari proses jual beli maupun melalui ahli waris. Dengan memiliki sertifikat hak atas tanah maka, tanah yang dimiliki berkekuatan hukum tetap atas kepemilikan.

Jadi, bagi Anda yang memiliki tanah dan belum diganti atas kepemilikannya. Ada baiknya untuk segera melakukan balik nama sertifikat tanah. Agar tanah yang dimiliki tidak dapat diganggu gugat atas kepemilikannya dan hal lainnya. Karena dasar kepemilikan atas tanah tersebut sudah sangat kuat dimata hukum. 

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Balik nama sertifikat tanah memiliki beberapa syarat yang harus dipenuhi agar dalam prosesnya dapat berjalan dengan lancar. Berikut ini syarat balik nama sertifikat tanah yang harus Anda siapkan jika ingin mengurusnya.

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
2. Surat Kuasa apabila dikuasakan Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
3. Sertifikat asli. 
4. Untuk perorangan yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata dibuktikan dengan penetapan Pengadilan. Atau yang tunduk pada hukum adat dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan, diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat.
5. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket kantor BPN (khusus bagi badan hukum).
6. Sertifikat Tanah Asli Akta Jual Beli Tanah dari PPAT 
7. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak itu hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
8. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Persyaratan di atas didapatkan dari laman resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Badan Pertanahan Nasional (BPN). Lembaga yang memiliki hak dan wewenang atas tata ruang yang ada di Indonesia. 

Hal yang terpenting lainnya yang jangan sampai Anda lupakan adalah menyiapkan:

• Identitas diri;
• Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon;
• Pernyataan tanah tidak sengketa; dan
• Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.

Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah

Berikut ini bisa Anda simak cara mengurus balik nama sertifikat tanah diantaranya:

1. Membuat Akta Jual Beli

Hal pertama yang harus Anda lakukan adalah membuat akta jual beli. Karena dalam balik nama sertifikat tanah adalah salah satu bagian perubahan data yuridis berupa peralihan hak kepemilikan karena jual beli.

Untuk mengurus akta jual beli (AJB) bisa dilakukan di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki wewenang dalam pembuatan dan penerbitan. Akta jual beli tanah sendiri adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Dalam pembuatan AJB wajib dihadiri oleh beberapa pihak yang melakukan jual beli dan disaksikan minimal dua orang saksi. Hal ini perlu untuk diperhatikan agar penerbitan AJB bisa dikeluarkan oleh PPAT selaku otoritas yang berwenang. 

2. Membayar Bea Perolehan 

Bea perolehan yang harus dibayarkan adalah  hak atas tanah dan bangunan. Dalam hal ini yang dikenakan pajak berupa pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah yang menerima (pembeli). Aturan ini telah tertuang dalam pasal Pasal 1 angka 37 UU 1/2022 adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. 

Pajak ini dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota. Diperoleh dari hak atas tanah yang meliputi pemindahan atau peralihan hak karena jual beli. Hal ini penting juga untuk diperhatikan, karena proses balik nama atau pendaftaran tanah akan bisa diproses oleh Kantor Pertanahan bila BPHTB telah dibayarkan lunas, yang dibuktikan lewat tanda bukti setor BPHTB.

3. Registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional

Ketika Anda sudah memiliki akta jual beli dan telah membayar bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Langkah selanjutnya yang harus dilakukan untuk mengganti nama sertifikat tanah adalah registrasi ke Kantor Pertanahan Nasional (BPN).

Selain itu, Anda juga akan diminta untuk melampirkan dokumen-dokumen persyaratan balik nama. Kantor BPN ada pada setiap daerah di Indonesia jadi, jika semua dokumen dan persyaratan yang diperlukan untuk balik nama sudah lengkap langsung saja registrasi atau daftarkan agar dapat diproses secepatnya.

Biaya Balik Nama sertifikat Tanah Terbaru

Dalam melakukan balik nama sertifikat tanah ada biaya yang juga harus perlu untuk disiapkan. Biaya ini digunakan untuk proses pengecekan keabsahan dan penerbitan sertifikat tanah terbaru yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Untuk rincian biayanya, pengecekan keabsahan sertifikat tanah yang asli sebesar Rp. 50.000. Sedangkan untuk biaya pelayanan balik nama sertifikat tanah besarnya dihitung berdasarkan nilai jual tanah dibagi dengan 1.000. Misalnya, bidang tanah seluas 1.000 meter dijual dengan harga per meter sebesar Rp. 500.000 maka, 1.000 x Rp. 500.000 dibagi dengan 1.000. Jadi, biaya pelayanan yang harus dibayarkan adalah Rp. 500.000.

Untuk harga dan perhitungan diatas sewaktu-waktu dapat berubah sesuai dengan kebijakan dari lembaga yang berwenang dalam hal ini adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Itulah penjelasan mengenai syarat dan perkiraan biaya yang perlu untuk dipersiapkan jika ingin melakukan balik nama sertifikat tanah. Pentingnya melakukan balik nama atas kepemilikan tanah baik yang didapatkan dari jual beli atau ahli waris. Semuanya tentu dilakukan untuk menjamin secara kuat akan hukum atas dasar kepemilikan tanah yang sah.

Pentingnya balik nama tanah sama halnya dengan pentingnya AMDAL yang juga perlu diperhatikan dalam sebuah pembangunan. Agar lebih paham Anda bisa juga membaca pengertian AMDAL yang telah diatur dalam undang-undang tentang pokok-pokok pengelolaan lingkungan hidup.

Masih banyak informasi bermanfaat dan menarik lainnya yang bisa Anda dapatkan hanya di laman PT. Eticon Rekayasa Teknik – Jasa Konstruksi Bersertifikat ISO dan OHSAS.

Tentu saja Anda mengetahui bahwa sertifikat tanah merupakan hal yang paling penting dalam kepemilikan properti. Supaya lahan yang Anda miliki sah secara hukum, Anda perlu memastikan bahwa lahan tersebut sudah memiliki sertifikat. Ada beberapa jenis sertifikat tanah di Indonesia yang penting Anda ketahui agar tidak keliru.

Kepemilikan sertifikat ini juga sangat penting untuk mengurus berbagai kebutuhan lainnya. Misalnya saja untuk mengurus SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Persyaratan dokumen inti yang diperlukan dalam penerbitan dan perpanjangan SLF salah satunya adalah bukti kepemilikan tanah ini. Jadi tidak heran jika bukti kepemilikan tanah sangatlah penting.

Perlu Anda ketahui bahwa nantinya sertifikat akan dikeluarkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Sertifikat tersebut akan menjadi bukti yang sah atas kepemilikan properti, baik itu tanah maupun bangunan. Jadi sebelum membeli tanah, pastikan bahwa status kepemilikannya sudah jelas.

Jenis Sertifikat Tanah

Ketika akan membeli lahan, disarankan untuk Anda memahami terlebih dahulu apa saja jenisnya. Dengan begitu Anda tidak salah membedakannya. Berikut jenis-jenis dari bukti kepemilikan tanah atau lahan yang perlu Anda ketahui.

1. SHM (Sertifikat Hak Milik)

Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah sebuah dokumen yang menunjukkan bukti kepemilikan sah dan valid atas sebidang tanah. Sertifikat tanah ini memiliki kedudukan paling kuat di mata hukum. 

Pada Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria telah tercantum bahwa hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat, dan penuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. 

Kepemilikan SHM memiliki hak secara penuh untuk mengelola ataupun memanfaatkan tanah tersebut sesuai dengan yang diinginkan. Apabila kedepannya terjadi sengketa lahan, maka pemilik yang mengantongi SHM berhak akan lahan tersebut. SHM ini tidak memiliki jangka waktu tertentu, sehingga berlaku seumur hidup.

Bukan hanya itu saja, kepemilikan SHM juga bisa dipindahtangankan atau diwariskan. Jenis sertifikat yang satu ini juga bisa dijadikan sebagai jaminan untuk mengajukan pinjaman ke bank.

2. Sertifikat Hak Pakai

Sertifikat Hak Pakai ini digunakan untuk menunjukkan hak atas penggunaan lahan milik negara. Namun bukan hanya milik negara saja, ada juga yang milik pihak lain kepada pihak kedua melalui sebuah perjanjian. 

Sertifikat Hak Pakai ini sebenarnya hampir mirip dengan sewa-menyewa. Namun pada kenyataannya, kedua kategori tersebut berbeda. Jenis sertifikat tanah yang satu ini memiliki jangka waktu penggunaan tertentu. Selain itu tidak diperbolehkan menggunakan syarat-syarat yang memiliki unsur pemerasan di dalamnya.

3. SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha)

HGU merupakan sebuah sertifikat yang diberikan oleh pemerintah kepada seseorang, baik itu individu maupun badan usaha untuk mengelola lahan dengan tujuan tertentu. Misalnya saja untuk usaha peternakan, perikanan, ataupun yang lainnya. 

Perlu Anda ketahui bahwa Sertifikat Hak Guna Usaha ini merupakan milik negara. HGU ini memiliki jangka waktu penggunaan maksimal 35 tahun dan dapat diperpanjang hingga 25 tahun. Selain itu HGU ini juga bisa dipindahtangankan. Namun proses pemindahtanganannya perlu dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum masa pemanfaatan lahannya habis. 

4. SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

Biasanya Sertifikat Hak Guna Bangunan ini digunakan oleh para developer untuk mendirikan sebuah apartemen maupun perumahan. Sertifikat tanah ini memiliki jangka waktu yang telah ditentukan. Umumnya Sertifikat Hak Guna Bangunan akan habis dalam jangka waktu 30 tahun. Meskipun demikian, HGB bisa diperpanjang hingga jangka waktu 20 tahun.

Adanya jangka waktu tersebut, membuat banyak masyarakat umum yang jarang membeli tanah SHGB. Khususnya bagi masyarakat yang memiliki kepentingan untuk rumah tinggal pribadi. 

5. Tanah Girik

Tanah Girik merupakan istilah yang digunakan untuk tanah yang belum memiliki akta sertifikat. Jadi Tanah Girik hanya berbentuk surat kuasa tanah yang ditandatangani oleh kepala desa setempat. Di dalam girik tersebut tercantum nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual beli atau karena warisan. 

Dikarenakan belum memiliki sertifikat yang resmi, maka wajar saja jika harga tanah ini jauh lebih murah jika dibandingkan dengan tanah SHM dan Sertifikat Hak Guna Usaha. Namun tidak perlu khawatir jika Anda memiliki Tanah Girik ini. Pasalnya Tanah Girik bisa diubah menjadi Akta Jual Beli yang nantinya didaftarkan sebagai SHM ataupun SHGU di BPN.

Cara Membuat Sertifikat Tanah

Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan kedepannya seperti sengketa lahan atau yang lainnya, Anda perlu mengurus sertifikat tanah. Anda bisa mendapatkan sertifikat tanah asli yang diurus langsung ke kantor BPN setempat. Dilansir dari laman 99.co, adapun beberapa persyaratan yang dibutuhkan meliputi:

• Fotokopi KTP pemilik tanah yang telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang,
• Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir,
• Fotokopi KK,
• Fotokopi NPWP,
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
• Akta Jual Beli (AJB),
• Pajak Penghasilan (PPh),
• Bukti pelunasan pembayaran BPHTB.

Anda bisa membawa persyaratan tersebut ke kantor BPN terdekat. Ketika Anda berada di loket pelayanan, nantinya Anda akan diminta untuk mengisikan sebuah formulir. Bukan hanya itu saja, Anda juga perlu melakukan pembayaran biaya pengukuran serta pemeriksaan tanah.

Setelah permohonan Anda diterima oleh petugas, nantinya akan dilanjutkan proses pengukuran. Proses pengukuran tanah ini akan dilakukan oleh petugas BPN dan disaksikan oleh Anda sebagai pemohon. Hasil dari pengukuran tersebut akan dilanjutkan ke BPN pusat untuk pembuatan surat keputusan.

Tahapan selanjutnya, Anda akan membayar pendaftaran SK hak. Setelah melakukan pelunasan, Anda akan segera mendapatkan sertifikat yang Anda ajukan. Itu tadi jika Anda mengurusnya secara mandiri. Namun jika Anda tidak memiliki banyak waktu, maka Anda bisa meminta bantuan dari PPAT.

Bagi Anda yang akan mengurus SLF untuk hotel atau bangunan lainnya, pastikan terlebih dahulu Anda sudah memiliki bukti kepemilikan tanah. Sehingga nantinya proses kepengurusan SLF akan berjalan dengan lancar tanpa ada hambatan.