Di negara yang taat hukum seperti Indonesia, memiliki sebuah apartemen harus mempunyai kelengkapan surat salah satunya sertifikat apartemen. Apartemen yang belum mempunyai sertifikat akan menjadi masalah di kemudian hari. Seperti 130 rumah susun (rusun) yang ada di DKI Jakarta yang belum bersertifikat. Lalu, bila belum bersertifikat bagaimana sistem kepemilikan apartemen tersebut? Simak selengkapnya hanya disini.

Mengenal Apartemen dan Hak Kepemilikan di Dalamnya

Berbeda dengan membeli rumah dimana Anda adalah pemilik tunggal dari tanah dan juga sekaligus bangunan di atasnya, apartemen dan rumah susun mempunyai status hukum tersendiri. Statusnya buka SHM namun SHMSRS atau yang biasa disebut dengan strata title. Hal ini telah termaktub dalam Undang Undang No. 20 Tahun 2011 tentang satuan rumah susun.

Dalam undang-undang tersebut dituliskan bahwa ada hak-hak milik bersama dan hak milik perorangan. Sehingga diharapkan kepada masyarakat agar memahami hukum status kepemilikan apartemen ini, karena hukum ini jelas berbeda dengan hukum tanah dan bangunan. Untuk memperjelas mari kita simak bedanya kepemilikan perorangan dan kepemilikan bersama dalam rusun atau apartemen.

1. Kepemilikan Perorangan

Mana saja hak milik perorangan? Hak milik perorangan dalam rusun atau apartemen pastilah unit bangunan yang Anda beli. Contohnya Anda membeli sebuah unit ekonomis seluas 15 meter persegi, maka hanya unit itu yang merupakan punya Anda dan Anda berhak melakukan apapun di sana, termasuk mengusir orang lain yang memasuki unit Anda.

Segenap peraturan dan kesepakatan yang ada pada apartemen juga tidak berlaku di dalam unit Anda. Anda dibolehkan berkreasi memodifikasi unit misalnya, atau bermain-main bersama sanak saudara. Pengelola apartemen tentunya tak bisa ikut campur dalam pengaturan unit Anda, mengubah kondisi di dalamnya, dan sebagainya. Inilah hak perorangan.

2. Kepemilikan Bersama

Selain hak milik individu ada yang namanya hak milik bersama. Inilah perbedaan mendasar antara rumah dengan apartemen atau rusun. Kepemilikan bersama ini adalah segala komponen yang merupakan kepunyaan bersama antara penghuni apartemen. Biasanya kepemilikan bersama ini adalah segala hal-hal yang ada di luar unit Anda.

Sebut saja seperti lift, koridor apartemen, jaringan listrik, pipa, dan area yang berada di dalam lingkungan apartemen namun ada di luar unit-unit apartemen. Ada pula namanya komponen benda bersama yang bukan bagian rumah susun, mulai dari taman hingga kolam renang. Anda juga menguasai tanah dengan sesama penghuni apartemen, namun tanah tidak menjadi bagian dari kepemilikan Anda.

Di setiap hal kepemilikan bersama, semua penghuni termasuk Anda harus ikut aturan ketika hendak memakai atau menguasainya. Contohnya ketika sedang berenang tidak boleh berisik, di koridor tidak boleh mencorat-coret temboknya, sampai harus ikut aturan pembayaran biaya pengelolaan gedung dan berbagai fasilitas umum lainnya.

Jenis-jenis Sertifikat Kepemilikan Apartemen

Ada beberapa jenis sertifikat apartemen yang perlu Anda ketahui,

Pertama, SHKRS atau HGB Milik

Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun atau SHKRS pada aslinya termasuk bagian dari Hak Guna Bangunan (HGB). HGB tersendiri bila dilihat dengan seksama punya beberapa jenis salah satunya yaitu HGB Milik. HGB Milik itu ketika sebuah apartemen dibangun di atas lahan milik perorangan atau milik developer.

Untuk pembuatan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHMSRS tidak jauh berbeda dengan Sertifikat Hak Milik. Adapun bedanya hanya pada warnanya saja, yaitu merah muda untuk SHMSRS dan hijau untuk SHM saja. Adapun SHKRS punya masa berlaku 30 tahun, sehingga setelah itu Anda bisa memperpanjang di ke kantor BPN terdekat.

Kedua, Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)

Bagi Anda yang punya apartemen dibangun di atas lahan punya pemerintah maka hal ini punya status hukum tersendiri yang perlu Anda ketahui. Dari sertifikat apartemennya saja sudah dapat diketahui kalau berbeda, yaitu Anda akan mendapatkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG). Perlu Anda ketahui, SKBG ini cukup lemah karena status kepemilikan tanah dimiliki oleh orang ketiga.

Ketiga, Strata Title

Strata title aslinya merupakan sebuah hak milik atas satuan rumah susun. Namun strata title juga dapat disebut sebagai hak kepunyaan bersama atas kompleks bangunan, terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi juga hak bersama atas ruang publik. Sehingga dapat disimpulkan ruang pribadi (unit apartemen atau rumah susun) pemilik tidak ikut aturan.

Beda halnya saat sedang berada di ruang publik seperti taman, kolam renang, dan semisalnya maka dirinya wajib mengikuti peraturan karena ruang publik juga dimiliki penghuni-penghuni lain. Konsep strata title memisahkan hak terhadap beberapa strata atau tingkatan, yaitu hak atas permukaan tanah, atas bumi di bawah tanah, dan udara di atasnya.

Keempat, Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Hak Pengelolaan Lahan atau HPL ini adalah sebuah hak yang membolehkan seseorang untuk menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usaha, merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, serta menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu ke pihak ketiga menurut syarat yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut.

Rusun Jakarta Belum Bersertifikat, Kepemilikan Apartemen Belum Sempurna

Ternyata di DKI Jakarta terdapat lebih dari 130 apartemen dan tower rumah susun yang belum memiliki sertifikat bangunan sesuai hukum. Data ini disampaikan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) pada hari Selasa, 15 November 2022 kemarin. Ini merupakan hal yang miris di Ibukota.

Bapak Hadi Tjahjanto selaku Menteri ATR/BPN akan memastikan bangunan yang belum bersertifikat agar mempunyai sertifikasi kepemilikan. Hal ini dilakukan supaya nantinya tidak terjadi masalah terkait hak pengelolaan lahan di area bangunan. Karenanya Bapak Menteri berupaya mengedukasi masyarakat betapa pentingnya sertifikat tanah dan sertifikat kepemilikan apartemen dalam kehidupan.

Dikhawatirkan bagi apartemen dan rusun yang belum ada sertifikat akan disalahgunakan oleh para mafia tanah yang sudah paham betul akan mekanisme dan teknis penyelesaian sertifikat untuk melakukan penipuan kepada orang-orang awam. Sebagai langkah taktis Menteri ATR/BPN telah berkoordinasi dengan PJ Gubernur DKI untuk memberi sertifikat kepada seluruh apartemen dan rusun di DKI Jakarta.

Pak Menteri menilai sertifikat dan kepengurusan di Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah pintu pembuka perekonomian di Indonesia.  Terhitung sejak menjabat sebagai Menteri, sampai tahun 2025 nanti ada sebanyak 126 juta bidang tanah yang harus beliau selesaikan pendaftarannya. Sampai sekarang sudah ada delapan puluh juta bidang tanah yang telah memiliki sertifikat tanah.

Demikianlah, di negara yang menjaga betul hukum seperti Indonesia ini ada banyak administratif yang harus diikuti dan diselesaikan. Tidak hanya sertifikat apartemen atau rumah susun saja, berbagai izin seperti izin mendirikan bangunan (IMB) juga harus didapatkan agar tidak menjadi masalah di kemudian hari. 

Bagi Anda yang hendak mencari layanan pembuatan IMB terpercaya, Anda bisa menggunakan layanan jasa di Eticon. Dengan layanan jasa Eticon, Anda tidak akan kesulitan lagi mengenai berbagai izin dalam mendirikan bangunan. Semoga artikel ini bermanfaat, sampai jumpa.